從近期的樓市數據包括樓價指數及交投個案來看，「期待已久」的樓市調整終於開始了。說「期待已久」沒有甚麼倖災樂禍的意思，只因為當前樓價完全脫離市民的負擔能力及經濟基本面，回報率及潛在投資價值也遠遜其他地區的房地產市場，繼續在高位徘徊，繼續以長升長有的假像吸引能力勉強的小業主及年輕家庭入市只會令泡沫更澎漲，只會把樓市泡沫爆破的危機推後，對樓市、經濟及業主做成更大的傷害。
不管從任何指標來看，本地樓價早已是瘋癲價，已，完全跟市民的負擔能力及經濟基本條件脫節。最近有關港人生活質素的調查再次顯示，香港樓價是市民入息中位數的十五倍左右，意味着一個香港中等收入上班族要不吃不喝不花一塊錢達十五年之久才能支付樓價。這個比例不但毫不合理，更是冠絕全球。倫敦、紐約等比香港更重要、人才錢財滙聚更多的國際大都會的相關比例不過五、六倍左右，比香港低得多。
此外，一般經濟研究認定，樓價超過家庭年收入五倍已算是出現樓市泡沫， 香港已升到是十五倍，即使最天真的好友也不能說本地樓價合理，不能說樓市沒有調整壓力！
而從經濟基本面來看，由自由行及內地資金流入（08年4萬億救市後遺症）帶來的非理性亢奮已成過去，本地零售銷售價量皆停滯不前以至下跌反映的正是基本面的改變。事實上內地經濟正進入改革的深水區，不管是實體經濟或金融市場都將波動不定，不久前股市暴跌及暴力救市是最好例子。私人投資、消費將因為避險意識上升而收縮，連帶在海外消費也會更審慎。這對香港零售以至酒店、餐飲市道肯定有直接影響。再加上內地經濟增速逐步下降，官方公佈數字已跌破7%，不少市場人士及經濟分析更認為放緩程度遠低於6.9%的水平，並將持續下降。換言之，過去五、六年撐住本地經濟及消費的內地因素未來一段時間有壞冇好，不斷收縮，甚至可能被逼沽售香港發展包括物業及股票套現以自救。在這樣的情況以下，本地經濟肯定拾級而下，樓市要一支獨秀也不可能。
即使從投資角度看，本地物業的吸引力也極低，幾乎比所有發達國家及新興市場都要低。經過十年長的大牛市，本地樓價即使偏遠地區物業呎價都在一萬元以上，相比倫敦市中心地段的六、七千元，澳州悉尼、墨爾本等的四、五千元高出一大截。這樣的高價令港樓升值潛力極為有限，投資值博率極低，即使專業投資者也肯定不會在香港買貨、接貨。
同樣重要的是聯滙制度的影響。由於港元跟強勢美元掛鈎，港元資產比歐洲、日本以至亞洲新興市場資產更顯昂貴，一旦美元稍弱，海外投資者隨時輸了樓價又輸滙價，「左一巴右一巴」令損失加倍。既然香港樓價偏貴又有額外滙兌風險，誰會願意投入大量資本博取微利呢？
有樓市好友指，香港業主樓按成數低，付出本金多，實力較以前雄厚，可以持貨較久靜待黎明，所以樓價不會大跌。這樣的想法其實有點一廂情願。任何投資市場都有有實力的投資者及沒有實力的投資者。在氣氛樂觀的時候有買有賣影響不明顯，但當市場氣氛轉淡的時候，沒有實力的投資者才是真正影響成交價的力量。當他們因市況逆轉要劈價套現的時候，他們的「低價」就成了市場最新的成交價，從而拖低整體樓價。而且，本地樓市有一個慣見的情況，那就是樓價越轉跌的時候買家越卻步、越想等待樓價進一步下跌，令成交進一步萎縮之餘也逼急於套現的業主不得不再減價以促成交易。結果樓價便跌入成交難、成交價輾轉下跌的惡性循環，有實力業主的物業同樣也免不了陪葬！。顯而易見，本地樓市正處於好消息出盡、購買力耗盡的死胡同，而壞消息及不利因素則一個接一個：經濟滑坡，資金緊絀，投資價值下降，加息逼近，港元滙價堅挺，樓市供應穩步增加...等。其實，單是加息一點已足以令超高樓價回軟，現在還要加上從經濟到政治到滙率的不利因素，本地樓市勢將來個重大調整，樓價下跌三、四成甚至更多絕不是故作驚人的預測！
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