內地樓市泡沫正「傳染」香港

  如無意外，本地樓價到本月結束前就可以超越去年九月創下的歷史高位，並向更瘋顛的水平邁進。

  作這個判斷其實不必看甚麼數據。過去一、兩個星期各區陸續湧現新高價成交，供應量充沛的將軍澳，某新樓盤一個兩房單位成交就超過一千萬，呎價接近一萬七千元。儘管樓價如此飆升，樓盤開盤後銷情依然理想，排隊「睇樓」及買樓的人龍從示範單位排至地鐵站出口。幸好秩序算良好，不致出現內地樓市那種買家逼爆售樓處玻璃的亂局。

  從去年九月開始的樓市調整期比大部份人預期來得輕微，為時也相當短暫。基本上到今年三月下跌大約百分之十五後已見底及橫行，到夏天則已開始逐步回升，市場人士也開始預計樓市回穩轉旺。到近兩個月樓市、樓價更是動力十足，高價成交不斷出現，各區樓價逐步收復失地，到上星期港島區樓價已率先超越歷史高位，其他各區也非常接近。以最近幾天的熾熱市況而言，樓價突破高峯已是阻擋不了的事。

  今次樓市只有輕微調整，關鍵原因在於全球寬鬆貨幣政策比預期來得更長，目前看不到完結的一天。以美國為例，去年十二月加息一次後聯儲局已至少兩次修訂預期加息步伐，令今年極可能只會加息一次，利率頂多回到半厘水平，明年利率也不過升至一厘左右，跟歷史平均的四厘有極大距離，何年何日能真正令利率正常化已是everybody’s guess（天曉得）。其他大國如日本、歐元區、英國更遠遠未擺脫QE放水的困局，甚至要不斷加大放水規模以保持經濟動力。這些主要經濟體的超寬鬆貨幣政策反過來又限制美國加息的幅度及速度，形成一個惡性循環，令超低息環境持續多年仍揮之不去。也是因為利息升勢比以往幾年預計慢得多，供樓利息負擔一直沒有明顯上升，甚至因銀行按揭減價戰而輕微下降，變相為樓市火上加油。

  另一個原因是超低利率下投資回報變得極不穩定，產品價格又波動，隨時出現投資損手的情況。以往政府債券特別是長債利率基本維持在四、五厘，令投資者得到穩定又合理的回報。但在超寬鬆貨幣政策下，債券利率大幅下降，有些國家如德國、日本的十年國債曾跌至負利率，到現在也依然在零水平徘徊。其他投資工具如股票、貴金屬、期貨、外滙更是大上大落，息率回報低又隨時損手。例如英鎊在六月脫歐公投後就已下跌近兩成，從1英鎊兌超過11港元跌至只有9.4港元，持有英鎊資產損失不輕。相比之下，房地產價格相對穩定，承接力較強，加上供應周期長，不可能忽然大幅增加。在衡量風險與回報下，房地產成為投資者優先考慮的目標，從而令各地樓價包括香港樓價跌不下去，反而輾轉回升。

  不過，近期香港樓市熾熱還有一個新的因素，那就是內地樓市因政府大力調控快速冷卻，部分資金轉戰香港。要知道內地樓市自去年底開始大升，並被中國首富王健林形容為史上最大的泡沫，幾個一線城市包括深圳、北京、上海的樓價都上升三、四成以上，二、三線城市升幅更凌厲，當中產生的利潤及財富驚人，內地投資者將鎖定的利潤轉投其他投資、其他房地產市場包括香港是大有可能的事。

  此外，香港樓價過去一年來實際上沒有升值甚或輕微跌價，相比內地樓價顯得較便宜，值搏率較高，內地投資者自然有興趣在把資金投入香港樓市。更何況人民幣自進入國際貨幣基金組織的特別提款權（SDR）後一直貶值，近期已一再跌破歷史低位，看不到有止跌跡象。內地投資者要保值的話，自然積極考慮美元資產或跟美元一樣穩定的港元資產包括股市、樓市。

  超低息環境沒完沒了，投資缺乏出路，再加上內地政府大力冷卻樓市泡沫令資金轉移炒賣香港房地產，令本地樓價應聲彈升，難以抑制。可以說，內地樓市泡沫正像傳染病那樣感染本地樓市，令香港出現比去年更大、更脫離經濟基本因素及市民收入的泡沫，嚴重扭曲經濟發展，為社會埋下長期的危機。