美國聯邦儲備局上星期議息會議後的聲明罕有表明將在下次會議決定是否調整利率。這意味除非美國及全球經濟有重大逆轉例如新增職位大減或歐洲再出現債務危機，否則加息已是勢在必行，令遲來的加息周期終於開始，未來兩年美國方面大有可能持續加息至少兩厘，令聯邦基金利率升至兩厘半左右的水平。
跟歷史情況相比，兩厘半的利率水平算是偏低，不少市場人士特別是地產業人士更相信，因為加息早已在預期之中，對樓市將會影響有限。是的，兩年內加息兩厘不算太多，跟以往五厘左右的正常利率水平也有一定距離，但從心理及實質上來看，美國加息周期開始其實有重要影響，對開始轉弱的樓市及樓價影響更是不容低估，本地樓價真正明顯下跌大有可能由美國加息啟動。
過去七年以來，借貸、按揭利率一直向下並長期維持在極低水平，物業投資者以至小業主心理上已預期超低利率是常態，供樓負擔及利息開支將繼續偏低及穩定，不用擔心失卻預算。可隨着加息從遙遠的預期變成現實並且持續上升。不管投資者及小業主都不能再指望供樓利息及負擔不變，都得有心理準備這方面的開支持續上升，令他們要重新考慮、估計投資決定。投資者還得擔心若果美國通脹在明年升溫，達到或超過聯儲局的2%通脹目標，加息速度及幅度便可能比原先估計大，例如兩年內加息三厘，令聯邦基金利率升至三厘以上水平。這些都是重要的不明朗因素，肯定會影響小業主及投資者的購買意欲及決定。
更重要的是在超高的樓價下，利率只要輕微增加，供樓負擔也會明顯上升。以20年樓按為例，加息半厘的話，每月供款將上升5.1%，加息兩厘的話，供款隨時大增兩成。假若供款年期是30年，每半厘加息供樓支出更會增加近 8%，加息兩厘，供樓開支便激增近三成。要知道本地樓價動輒在五、六百萬以上，樓按負擔已佔市民收入比例四成以上，加息兩厘便會將比例推至五成的警誡線，不但市民感到吃力，銀行在審批貸款時也會變得審慎，例如調低願意貸出的樓按金額，令小業主入市資金變得緊絀，影響他們置業的能力。在負擔越來越吃力，買樓資金減少的情況下，小業主的承接力自然大減，即使用以自住也得左思右想，變得審慎保守起來。這樣不但將令樓市成交變得淡靜，樓價下調壓力將會越來越大。
當然，利率只是影樓價的其中一個因素，決定樓市前景及樓價的還有其他基本因素包括市民收入，經濟前景及樓宇供求等。很不幸，這些基本因素跟利率情況一樣，「沒有最壞只有更壞」。就以市民收入及經濟前景為例，全球經濟仍然陰霾密佈，看不到強勁復甦的勢頭；作為過去幾年增長火車頭的中國更是不斷「洩氣」，不斷調低經濟增長的目標。剛結束的十八屆五中全會據說定出的增長目標只有6.53%，比過去幾年7%低一截，比前十年近10%的增長更是明顯減速。不管對企業或個人而言，由奢入儉總是難的。從高速增長回調至較慢增長將令企業及消費者的預期改變，令他們趨向保守審慎，樽節投資及消費開支。中國政府過去一年多不斷減息降準扶持經濟就是要對沖私人投資、消費的收縮。
現在經濟進一步減速，企業及消費者只會變得更保守、更傾向儲蓄，令整體經濟下行壓力更大。當中國經濟、消費放緩時，香港經濟特別是旅遊、酒店、零售這幾個支柱行業同樣免不了一片淡風，隨時要考慮凍薪、減薪以至裁員。樓價、樓市在這樣的經濟基調下怎可能有足夠購買力呢？
至於住宅供應情況同樣對樓價不利。過去多年供應短缺的情況已出現逆轉，政府最近已一再調升未來四年的住宅供應，從去年底的七萬四千個單位升至八萬六千個單位，即每年有超過2萬個新供應，是有紀錄以來新高。既然一手樓供應源源不絕，發展商為求貨如輪轉定價肯定比二手樓低以爭取買家，即使不致出現劈價潮也肯定形成一種不斷向下的壓力，樓價怎能不來個大逆轉呢？
美國的零息時代是從七年前的十二月開始，自此造就了本地樓市的瘋狂升勢。今年十二月大有可能是零息時代的終結，本地樓市的大牛市也將隨之結束，往下幾年跌勢難以扭轉。
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