香港樓市的歷史輪迴

  看到荃灣某樓盤近萬人排隊買樓的盛況只覺似曾相識，充滿歷史輪迴的味道。記得20年前回歸前夜，香港樓市進入第一次瘋癲期，多個新樓盤開賣都逼爆現場。在荃灣新盤對岸的青衣灝景灣是其中之一。當時建築面積呎價七千多仍出現人龍，看示範單位也得排隊一、兩小時。另一個熱爆樓盤是將軍澳坑口的東港城，那時排隊的人龍從灣仔售樓處延伸到告士打道行人天橋，龍尾幾乎看不見，究竟有多少人排隊爭購已說不清。

   九七樓市狂潮有兩大心理因素支撐。其一是香港回歸，中國政府要面，一定會讓香港風風光光，繁榮穩定。而繁榮穩定最容易看到的表徵自然是樓價天天向上。其二是自八九年後樓市總是大漲小回，從未真正調整，即使港英政府推出首置計劃、夾心階層住房屋等增加房屋供應的措施，再加上美國94、95年進入加息周期也未令樓市轉勢，樓市稍為呆滯大半年，樓價下跌16%左右就掉頭猛升，誰也擋不住。不少人包括名人、明星都吹噓住宅樓價有升冇跌，頂多買貴不會買錯，有輕微調整時更是入市良機。

  正是在這兩大心理因素下，樓市進入前所未見的亢奮狀態，樓價與市民收入比例升至14倍的不正常狀態（即14年收入總和才買到一個500呎單位）。

  卻原來中國政府為了面子會全力支撐樓市不過是一廂情願的想法。外圍風浪捲來，中國政府才不管香港樓市跌個四腳朝天，也沒有官員拿出甚麼特別政策出來穩定樓市，任由樓價大跌六、七成，不少中資企業及紅頂商人同樣因此損手。至於只升不跌、有買貴冇買錯更是騙人的謊言。九八年跌樓價普遍下跌三成以上後形成真正的跌勢，一年前爭購的人潮沒有了，甚麼「剛性需求」也沒有了，很多人特別是地產業界更反過來抱怨供應太多（一年前才說供應不足令樓價上升）。

  花了不少篇幅說了一點九七年樓市爆煲前後的光景是要說明，當前的亢奮跟回歸前後其實極為相似。那些為樓市添柴加火的人都在說，樓價不會跌因為實質需求大；而中資巨企又在不問價的搶地托市，以進駐香港為樂，他們沒有理由任由樓價下跌招來損失。這兩點跟九七狂潮時何等相似。只可惜，購買住宅單位從來不僅為了自住，更是投資需求。樓市亢奮時投資需求更往往超越實際居住的需求，令樓價彷彿長升長有。

  但一旦樓市轉勢，樓價下跌，住宅的投資需求登時大幅萎縮，新樓便得劈價出售讓資金回籠，令樓價跌急跌。另一方面，中資企業表面上資金雄厚，實際上靠的是銀行寬鬆貨款政策及內地資產泡沫。現時中國政府嚴防泡沫危機，資金鏈逐步收緊甚至可能瀕臨斷裂，中資企業登時面對資金黑洞要四處張羅，出售資產包括香港的物業是必然的選擇，到時候還找誰來托市呢？

  再看從基本因素，此刻樓價已升至市民每年收入總和的16倍，比97年的14倍還要厲害，根本與負擔能力完全脫節；再加上利息鐵定向上，未來幾年持續加息是免不了的事。到時候即使父母代為支付首相年青買家也未必有能力負擔不斷增加的供款，樓價能不受壓嗎？

  金管局總裁陳德霖先生向來言行謹慎，極少直接評論資產市場情況或資產價格，頂多只是提醒大家注意風險。但在星期一立法會財經事務委員會上，陳德霖先生公開表示樓市正處於過熱狀態，有些市民還誤以為樓價只升不跌，令風險大幅上升。最可圈可點的是，陳先生說近期大批市民排隊買樓令他回想起20年前的光景。作為掌管貨幣政策的財金官員，陳德霖當然不可能直接建議市民買樓還是不買樓。但他既把當前樓市跟97狂潮相提並論，當中的警告意味已是清楚不過。

  97年7月1日前後，不買樓被視為「儍子」；三個月後，排隊買樓的人倒變成高位接貨的「儍子」，這樣的教訓大家忘記了嗎？