這邊廂香港樓市連續十六個星期破頂，升勢為時之長比九六、九七年的高峯更厲害，當年也不過連升十五個星期而已。那邊廂，再有投資銀行就本地樓市發出預警，認為當前樓價過高而基本因素急劇惡化，樓價有可能在未來十年大跌48%。根據提出報告的德銀指出，香港人口老化速度正不斷加快，已成為繼日本以後人口第二老的亞洲地區，加上未來數年樓宇供應大增，住宅單位空置率將從4%升至9%，他們因此估計樓價將從當前的水平逐步下跌，到2026年累積下跌近五成。
在樓價連續十六周破頂及大幅拋離九七高位超過九成的今天，德銀的報告已不僅是潑冷水這麼簡單，而是一桶冰水「照頭淋」，比當年「冰桶挑戰」的刺激不遑多讓。今次形同「冰水」的報告能否令過熱的樓市降溫仍需走着瞧，不過德銀報告基於一個更新鮮、更基本的角度，不是只集中在負擔能力、利率走勢、經濟基本因素等慣用的看法，實在值得市場及市民深思。
德銀報告的不同之處在於把人口變化這個最基本的樓市需求因素放在重要位置，在以此結合其他市場及經濟因素作分析。德銀指出，香港人口老化問題嚴重，出生率見頂，移民人數減少，六十歲以上人口則在未來十年從兩成增加至佔人口三成，令香港的老人人口比例僅次於日本。
人口老化不算是新課題，近十多年來政府以至學術界早有討論，但拿人口老化數據結合樓市基本因素再判斷樓市走向的卻少之又少，怎不教人耳目一新。而就如德銀所言，人口老化對本地樓市需求將有根本性影響；因為隨著人口老化，有能力負擔25-30年長期按揭的家庭將逐步減少，變相令有能力置業的家庭持續收縮。
按德銀的報告估計，在當前高樓價下，用盡30年按揭貸款上限才能勉強上車的家庭也不到17%，到19年人口老化開始明顯，合資格申請30年按揭的家庭降低，預計有能力上車置業的家庭只餘下到12%左右，即樓市的有效需求（effective demand) 將大跌5個百分點，這對樓價的影響實在不言而喻。
另一方面，按過去五年政府推地、賣地情況看，樓市未來幾年的供應仍處於有增冇減的周期，每年住宅落成及供應量都在二萬個單位左右。而即將上任的特首林鄭月娥雖然不像梁振英那樣以房屋作為首要施政鋼領，卻已明言特區政府將會繼續開發土地維持土地及房屋供應。這意味供應增加不是兩、三年的事，而是未來五年甚至更長遠的政府政策。在供應保持增長而有效需求大跌五個百分點下，樓價輾轉下跌就不再是一種預期或想法，而是必然發生的事。
其實，人口老化對整體樓市的影響不僅僅在負擔能力上，整個投資氣氛也會有改變。先看看日本的例子。她是人口老化的「先行者」，人口老化的速度最快，社會上老人比率最高。在這樣的趨勢下，日本樓市近二十年幾乎都是一潭死水，除了東京、北海道地區及少數城市因為有外來投資者青睞而稍為穩定（仍比八十年代末樓價下跌五成以上），其他地方特別是中、小型城市樓價始終沒起色，一直輾轉下滑，以致新屋動工數目也持續下降。香港是日本以外人口老化最厲害的地區，香港樓市走上類似的下跌軌顯然大有可能。
而且，人口老化意味整體社會在投資上趨向保守穩健，未必願意作二、三十年的長遠個人投資，換樓改善生活的動力也將大大減低（長者不大願意遷到其他地區或新環境）。要知道換樓客從來是樓市購買鏈的重要環節，少了這方面的需求，樓市的流轉速度將會減慢，整體需求難免進一步下跌，對樓價造成更大的下跌壓力。
這個星期聯儲局將會議息，再加息的可能性相當高，而近期香港走資及港元轉弱意味香港跟隨加息的機會越來越大。在超低息環境開始真正轉變及宏觀需求因人口老化而萎縮的雙重夾擊下，本地樓市升勢已是強弩之末，往下來的問題是來個斷崖式急跌還是陰乾而已。
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