已近全面失控的樓市大概再不能用修修補補式的「辣招」來調控，下任政府有必要考慮更根本、更釜底抽薪的做法解決居者冇其屋、居住難的大問題。
說樓市全面失控絕對沒有半點誇張。先看近幾天的一些消息及成交個案。前兩天，落成近二十年的旺角居屋富榮花園錄得一宗顛價成交，有買家以近九百萬的價錢買入一個實用面積不到六百呎的單位，創下居屋歷來最高價紀錄。諷刺的是，居屋計劃原來是政府資助市民安居樂業的計劃，可計劃現在同樣變成炒家圖利的捷徑，令不能申請公屋的普通入息家庭及年輕人連入門上車的機會也變得越來越渺茫。而當「居者有其屋」計劃變成「炒者有其利」項目時，怎能不令人覺得香港樓市在炒家及資金不斷追逐下已被嚴重扭曲以至失控。
再看一些基本因素。2012年開始，現屆政府多次推出辣招管理需求，希望令樓市降溫。當時樓價約為香港家庭入息中位數14、15倍。按國際標準，樓價達到每年入息中位數五倍已算是極難負擔，有泡沫的意味，15倍大概不能或不該用難以負擔這四個字了吧，因為差距已大得難以想像。五年以後的今天，政府推出一次又一次辣招，不停為調控政策加碼加力，可樓價依然停不了上升。現時樓價與入息比率已升至18倍。換言之，一個普通家庭得十八年不吃不喝不花一毫錢才能買入一個500呎左右的中小單位。人生有多少個十八年，還得不吃不喝十八年！ 新加坡跟香港同樣是地小人多的城市，樓價也相當高，可人家的負擔比率還不到5。相比之下香港樓市怎不像「脫軌列車」。
如此「瘋癲」的市況說明了兩個事實。其一是政府調控樓市的多輪辣招效果甚微，不但起不到冷卻樓市的效果，而且每一記新招的成效越來越少，越來越短暫。1首次引入高印花稅辣招時樓市好歹冷靜了幾個月，樓價甚至有輕微回順。到15年再出招效果已不顯著，不到幾個星期樓價就回復升勢，樓市又再發飆。
到去年底及上個月政府再出招收緊印花稅措施，規定港人炒家及一契多伙買家不能豁免高額印花稅。很可惜這些新招仿如「泥牛入海」，沒有產生甚麼效用，樓價繼續猛升，近期已連續多個星期創新高，根本看不到任何調整跡像。
其二是當樓市完全由投資、資金主導的時候，最終用家或首次置業者根本無計可施，只能永遠behind the curve，眼睜睜看着自己的購買力、收入跟樓價的差距越來越遠。試想想當二手居屋也得900萬才能上車，月入三萬元的家庭如何籌集到首期，如何應付得了供款。而當政府的甚麼首置、居屋以至綠置居定價仍跟市價掛鈎時，買家、小業主越窮越見鬼的困境怎麼可能打破呢？
何況目前在香港市場活躍的炒家、資金不少來自內地，看看中資地產商如何以超高價搶地，看看中聯辦官員如何以「港人」身份掃入單位就明白香港年青人、「無殼蝸牛」面對的是財源更大、資金更雄厚的內地炒樓集團，他們為了搶佔市場常不惜以超高價入貨，人為的提價，藉此迅速擴大公司的規模及資產值。這樣的不公平競爭下，香港的住宅單位港人怎麼還可以住得起、住得到！
面對這兩個新的困境，特別政府已不能再倚靠加辣或再推出控制需求措施措應對失控的樓市，它顯然應該考慮更根本、更激進的對策，包括改變市場的遊戲規則，例如把居屋、新的首置居切割成另一個市場，不再跟一般的私人樓宇市場掛鈎，以確保政府的資助落在解決市民居住需要上而不是變成資助業主炒樓圖利上。又例如像立法會議員姚松炎建議那樣把投資權與居住權分開，政府的資助房屋只讓申請人得到居住權，不擁有物業，確保居屋單位落在真正用家手中。當然還可以參考新加坡的組屋模式，讓居屋、綠置居等成為另類市場，只能由合資格港人買賣，不能公開轉售，以減少資金追逐下的扭曲。
改變樓市遊戲規則當然是重大轉變，當中難免引發各種各樣的震動。但樓價失控，樓市泡沫已成了香港的「非常危機」，面對非常危機當然得用非常方法解決！
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