近兩年對本地樓市的預測幾乎可說是三個月一小變六個月一大變。2015年秋天聯儲局明確示意將會啟動利率正常化，並在十二月正式加息四分一厘時，市場變得相當悲觀，有預計樓價下跌兩、三成，有的更預期樓市有機會下跌四、五成，甚至可能重演九七後樓市崩盤的慘況。接着樓市的確轉淡，樓價一度下跌15%。可到去年中當聯儲局加息行動未持續時，本地樓市又蠢蠢欲動，並在秋天回復升勢，不但收復之前的失地，更一步步逼近歷史高位。
特區政府在十一月再推出辣招，規定即使香港居民購買第二套房也需繳納高額印花稅。再加上美國聯儲局十二月再次加息，並表明不再蝸牛式調整利率，2017年可能加息三次，樓市氣氛一度再轉冷，今年初不少地產業界人士就預期樓價可能下跌5-10%。但是，隨着近期多幅地皮包括啟德發展區及鴨脷州地皮以超高價售出，市場又再次亢奮起來，業主反價封盤。資深地產業人士施永青先生更公開打倒昨日的我，認為樓價今年不但不會下跌，反而會開展新一波升浪，難以預計會升到甚麼水平。他又表示，樓市已不再是用家市場而是投資者市場，樓價跟買家置業能力脫節不再是問題，甚至變得正常。
樓市涉及不同行業，對本地經濟好壞有重大影響，自然有各種各樣的討論、預期。何況樓市大牛市超過十年，樓價升到歷史高位，但外圍經濟因素卻持續不穩定，業界人士看錯市或一再修改自己的看法也不足為奇。重要的是看清楚近期樓市升溫，亢奮的根源再作判斷。近期樓市再次熱起來的推手是內地企業一再以超高價購入土地，包括以168億價錢買入鴨脷州臨海住宅地 （地價升至2萬多元一呎），令不少人憧憬麵包（住宅）在麵粉（土地）大漲價後也會水漲船高，鴨脷州樓價隨時升破三萬元一呎或更高，引動其他地區樓價同樣上升。
這樣把地價跟樓價直接掛鈎的聯想似乎很合理，實際上卻相當危險，因為兩者的成交價不單有時間差，市場也有明顯不同。一般房地產項目發展時間大約五年，五年間樓市變化之大隨時可以面目全非。以香港為例，九八年買入的地皮到零三年建成樓房推出市場，樓市已是兩個世界。經過五年時間，樓價大跌超過五成，發展商為了散貨讓資金回籠只好劈價沽貨。有將軍澳樓盤就因此令發展商虧損數十億元，還有實力不足的發展商幾乎因此而沒頂。換言之，「麵粉」價格上升不一定能轉嫁到樓市買家身上，超高價買入的土地不一定能以超高價賣出，發展商出價也有錯誤的時候，拿地價飆升作為樓市將天天向上的基礎是相當危險的事。
再看今次入標以超高價投到地皮的都是內地發展商，他們對香港地產市道了解不深，對樓價周期波動未必掌握，投標價過度進取並不奇怪。更重要的是，由於內地大力限制地產泡沫，樓市轉靜轉淡，他們暫時要到其他市場發展便只好到香港以高價搶地。其實，對這些內地房企而言，內地市場才是主力，香港個別項目虧損不是問題，他們出價的參考作用自然大打折扣。
至於說樓價脫離買家置業能力不成問題更是一廂情願的想法。樓市潛在供應有幾十萬個單位（一、二手加起來），再有實力的投資者也不可能像圍標那樣長期托價，始終需要一般買家、用家承接。當前樓價脫離市民收入水平的畸形情況主要由長期超低息環境引發。因為在超低息下，高樓價下的每月供款仍相對便宜，只要父母或家人提供首期，上車置業仍然可能，甚至比租樓便宜。問題是超低息環境不會持久，今年美國勢將加息三次，若特朗普大幅減稅及搞基建刺激通脹的話，下半年加息步伐將更快，供樓負擔、資金成本都會急速上升，令原本可負擔的買家不勝負磅，而資金鏈較脆弱的投資者更可能被逼割價沽貨，形成快速的跌浪。
五年後利率大有可能回到五厘的歷史正常水平，意味按歇利率將大升四至五厘，到時候鴨脷洲地王的樓價是三萬還是萬五甚或一萬實在難說。拿這樣的數字當作樓巿向好的基礎不是太冒險了嗎？
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